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第1・第3・第5火曜日、毎週水曜日
2020年01月19日
09:☆不動産アドバイス

住宅ローンの心づもり

大雑把な計算ですが・・。

住宅ローンは最長35年・満80歳まで組めるので、45歳未満の方は最長で35年組めます。
45歳以上の方は、80歳から年齢を引いた年数が最長借入期間になります。
当然のことですが、支払期間が長いほど、毎月の返済額は少なります。
毎月の返済額は、大雑把にいえば下記を参考にしてください。
借入1,000万円・変動金利0.8%・35年返済の場合、月々約27,500円程度の返済になります。
借入1,000万円・固定金利1.4%・35年返済の場合、月々約30,500円程度の返済になります。
固定金利・変動金利はお好みによりお選びいただけます。
3,000万円の借入であれば上記を3倍にするとイメージできます。
固定資産税等は年間15万円~20万円程度が多いです。
維持修繕費は月々5,000~10,000円程度積立てている方が多いイメージです。
固定資産税・修繕維持費を含めて、家賃とほぼ同じくらいの返済になります。

家賃と売買価格は逆算の関係

逆に言うと、家賃は、売値のローンの月額返済額から逆算されるとも考えられます。
なぜなら、売買価格に比べて家賃の方がはるかに安ければ、誰も家など買わなくなってしまいます。
その反対も真です。売買価格に比べて家賃がとても割高ならば、家を買おうとするでしょう。

賃貸と売買の決定的な違い

賃貸と売買とで決定的に違うことは、家賃は残らないですが、売買は資産として残る、という点です。
資産はいいが借金という負の資産の面もあるという不安もお察しします。
なるべく小ぶりで、流通性があつて(いざという時に買い手がつきやすい)、
割安感があって、身軽な物件ならば安心感がもてるのではないでしょうか・・。
そういう物件を出会った時に決断できるようにしておくこと、相場観を養うことが大切です。

事前審査

そして、もう一つ大切なことは事前審査を受けておくことです。
ローンを組む時、本審査が必要ですが、その前に本審査も恐らく大丈夫でしょう、
という予備試験の様なものがあります、それが、事前審査です。
この事前審査が通っていることは、金融機関のある程度、お墨付きもらえているということを意味します。
いざ家を買おうとしたときに、「買付」という申込み書を提出します。
良い物件ならば、他の人も買付を出すかもしれません。
買付が複数入るときもあります。そんな時に売り主さんは、
どういう買付を選ぶでしょうか?売り主さんは、ローンが通りそうな買主さんを選びます。

ローン条項(ローン特約)

売買契約書にはローン条項(ローン特約)があるからです。
ローン条項(ローン特約)とは、買主さんを保護するための規定で、
売買契約を締結した後、金融機関に住宅ローンの融資を申し込んだが否認された場合、
ペナルティーなしで売買契約が解除になる規定です。
つまり売主さんには売買契約後もローンが通るかどうかという不安定な状態が続くので、
事前審査が通っている買主さんが好まれるわけです。
尚、ローンはペア(二人で)借り入れをすることもできます。

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