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2020年05月24日
09:☆不動産アドバイス

コロナ対策/住宅ローン

(この記事のブログ№5480)新型肺炎の急激な影響で勤務先の会社の経営悪化・倒産などで大幅に給与収入が減少してしまった、すでに住宅ローンの本審査が通っている、返済ができなくなりそうだ、ついては売買契約解除したい、こんな時思わずローン条項(ローン特約)で買主保護をしてもらえないかと思ってみてしまう・・。こんな事態も昨今のコロナ感染状況をみていると想定できます。理屈でいえば本審査が通っているのだから難しいとは思いますが、できれば状況や事情に応じて個別で考えてほしいとも思います。こんな時だからこそローンのこともおさらいしておきたいと思います。尚、国土交通省住宅のホームページに「住宅ローン減税の適用要件が弾力化されます!~新型コロナウイルス感染症の影響で期限内に入居できない方へ~」というページがありましたので、ご参照ください。


NEW!コロナ禍の今、持ち家を買うべきなのか?

コロナの影響で住宅ローンの返済が心配なのは無理もありません。そんな方ほど、家賃並の支払いで購入できる家がおすすめではないか?と思います。家賃は滞納すれば退去せざるをえませんが、住宅ローンを利用している場合は、ある程度は猶予があります。金融機関が返済期間の延長や一定期間の軽減などの相談に乗ってくれる場合があるからです。(金融円滑化法)。さらに住宅ローンには団体信用生命保険がついているので、万一の場合でも大切な家族に家を残せるという長所もあります。

住宅ローンの心づもり

先ずは大雑把のお話させていただきます。住宅ローンは最長35年・満80歳まで組めるので、45歳未満の方は最長で35年組めます。
45歳以上の方は、80歳から年齢を引いた年数が最長借入期間になります。
当然のことですが、支払期間が長いほど、毎月の返済額は少なります。
毎月の返済額は、大雑把にいえば下記を参考にしてください。
借入1,000万円・変動金利0.8%・35年返済の場合、月々約27,500円程度の返済になります。
借入1,000万円・固定金利1.4%・35年返済の場合、月々約30,500円程度の返済になります。
固定金利・変動金利はお好みによりお選びいただけます。
3,000万円の借入であれば上記を3倍にするとイメージできます。
固定資産税等は年間15万円~20万円程度が多いです。
維持修繕費は月々5,000~10,000円程度積立てている方が多いイメージです。
固定資産税・修繕維持費を含めて、家賃とほぼ同じくらいの返済になります。

家賃と売買価格は逆算の関係

逆に言うと、家賃は、売値のローンの月額返済額から逆算されるとも考えられます。
なぜなら、売買価格に比べて家賃の方がはるかに安ければ、誰も家など買わなくなってしまいます。
その反対も真です。売買価格に比べて家賃がとても割高ならば、家を買おうとするでしょう。

賃貸と売買の決定的な違い

賃貸と売買とで決定的に違うことは、家賃は残らないですが、売買は資産として残る、という点です。
資産はいいが借金という負の資産の面もあるという不安もお察しします。
なるべく小ぶりで、流通性があつて(いざという時に買い手がつきやすい)、
割安感があって、身軽な物件ならば安心感がもてるのではないでしょうか・・。
そういう物件を出会った時に決断できるようにしておくこと、相場観を養うことが大切です。

事前審査

そして、もう一つ大切なことは事前審査を受けておくことです。
ローンを組む時、本審査が必要ですが、その前に本審査も恐らく大丈夫でしょう、
という予備試験の様なものがあります、それが、事前審査です。
この事前審査が通っていることは、金融機関のある程度、お墨付きもらえているということを意味します。
いざ家を買おうとしたときに、「買付」という申込み書を提出します。
良い物件ならば、他の人も買付を出すかもしれません。
買付が複数入るときもあります。そんな時に売り主さんは、
どういう買付を選ぶでしょうか?売り主さんは、ローンが通りそうな買主さんを選びます。

ローン条項(ローン特約)

不動産の売買契約書にはローン条項(ローン特約)という条項があります。買主様を保護するための条項です。ローン条項(ローン特約)とは、売買契約を締結して、買主さんが金融機関に住宅ローンの融資(本審査という)を申し込んだけれども否認されてしまった場合はペナルティーなしで売買契約が解除になるという規定です。ローン条項(ローン特約)がない場合は、決済代金を払えなければ売買契約不履行となり違約金の支払い、手付金の没収などのペナルティが課されますが、ローン条項(ローン特約)を契約書の中に盛り込むことによってローン(本審査)が承認されない(=お金が借りれない)場合は、ペナルティなしで売買契約が解除になるようになっています。不動産は高価な買い物ですからこのように買主さんを保護するための規定があるわけです。一方、ローン条項(ローン特約)のある場合は、売主様にとっては売買契約後もローンが通るかどうかという不安定な状態が続くことになります。ですので、事前審査といて予備試験のようなものをして、借りられるかどうか下調べを契約前にしておくことが大切になるのです。ローン条項(ローン特約)を使わないで済むように努めているわけです。そして事前審査が通っている買主様が好まれるわけです。尚、ローンはペア(二人で)借り入れをすることもできます。


この記事を書いた人
稲吉 靖彦 イナヨシ ヤスヒコ
稲吉 靖彦
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